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離婚にともない、マンションを自分名義に変更したいのですが、どのように進めればよいのでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚するとき、「お金よりも家がほしい」と希望される方も多いです。ただし、離婚時に家をもらう場合は、自分名義に変更しなければ後々トラブルになる可能性が高いです。
そこでこちらでは、家を自分名義にするにはどうすれば良いのか、また自分名義にするときに税金がかかるのかなどについてわかりやすく説明します。
もくじ
1.そもそもなぜ離婚時に名義変更が必要なのか
家の名義は主に
- 夫の単独名義
- 夫婦共有名義
- 妻の単独名義
の上記3つのケースになっていることが多いです。
①と③の夫婦どちらかの単独名義になっているケースで、離婚後も家の名義人がそのまま住み続ける場合には、特に問題がありません。
しかし、②の夫婦共有名義になっているケースや家の名義人ではない方が住み続ける場合には、名義変更しなければ、離婚後にトラブルが起きる可能性が高いです。
たとえば、夫婦共有名義の場合、離婚後、いざ家を売却したくなっても名義を持つ全員の同意がなければ売却できないため、手放したくても手放せない状態になってしまうリスクがあります。
また、家の名義人ではない方が住み続ける場合には、家の名義人が勝手に家を売却することができてしまうため、知らない間に売却が進み家を出ていかなければならない状態になっていたということもあるのです。
詳しくは「離婚時、旦那名義の家を勝手に売却される危険性と対処方法」も併せてご覧ください。
そのため、離婚時に自分名義に変更しておくことは非常に重要です。
2.家をもらう話し合いをする
では、自分の名義に変更する手順をみていきましょう。
離婚のとき、家を自分名義にするには、相手から家の「所有権」を譲ってもらう必要があります。離婚の際に家を譲ってもらう方法には、次の2種類があります。
2-1.①財産分与としてもらう方法
1つは財産分与（ざいさんぶんよ）として家をもらう方法です。財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して積み上げた財産を離婚時に2人で分け合うことです。この財産には家（不動産）も含まれます。
離婚時の財産分与は、基本的に夫婦が2分の1ずつにしますが、双方が合意すればその割合を変えることも可能です。そこで相手が合意すれば、家を全部あなたのものにすることができます。
また、相手が家全部の分与に納得しないときは、あなたが相手にお家の価値の半分にあたる代償金を支払うことにより、家の名義を取得することも可能です。
財産分与の方法については「離婚の際、不動産を財産分与する方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.②慰謝料としてもらう方法
もう1つは、慰謝料として家をもらう方法です。相手が不倫している場合や暴力を振るわれた場合は、慰謝料代わりに家をもらうことができます。
慰謝料として家をもらう場合でも「慰謝料的財産分与（いしゃりょうてきざいさんぶんよ）」といって、財産分与の一環として家をもらうケースもよくあります。
慰謝料的財産分与とは、慰謝料の意味合いを含んだ財産分与ということです。
慰謝料としてもらう方法については「離婚時、慰謝料代わりに家をもらうことはできる？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
家を自分名義に変更したいなら、まずは相手を説得し、離婚条件として上記のいずれかの方法をとることを了承させましょう。
3.離婚協議書を作成する
相手が財産分与などによる家の分与に納得したら、家を譲ってもらうことを明らかにした合意書を作成する必要があります。合意書がないと、自分名義に変更するための登記申請ができないからです。
合意書は、離婚についてのさまざまな条件を記載した「離婚協議書（協議離婚合意書・離婚合意書）」もしくは、財産分与の内容だけを記載した「財産分与契約書」でもかまいません。離婚条件が長くなる場合、財産分与契約書を作成した方が登記に必要な書類を少なく済ませられます。
なお、合意書は公正証書（こうせいしょうしょ）でなくても可能ですが、確実を期するために、できれば離婚公正証書にしておく方が良いでしょう。
公正証書とは、公証人（こうしょうにん：私的紛争の予防を防ぐため、証明行為を行う公務員）が作成する、法律行為や権利についての証書（しょうしょ：事実を証明する文書）です。
特に養育費などの支払いを約束する場合、将来支払わなくなったときに対応するため公正証書化しておくことをおすすめします。
公正証書を作成するときには自宅近くの公証役場に申込み、取り決めた離婚条件を伝えて公証人に作成してもらいましょう。
4.離婚届を提出する
協議離婚合意書や財産分与契約書ができあがったら、「離婚届」を作成して、市区町村役場に提出しましょう。
財産分与にもとづく家の名義変更をするためには、基本的に離婚が成立している必要があります。
万が一、離婚前にしてしまうと資産を渡しているとみなされて、贈与税が発生する可能性があるため注意が必要です。
5.家を自分名義に変える「所有権移転登記」
離婚が成立し、戸籍が書き換わったらその書面をもって家の名義をあなたの名義に変更できます。家の名義を変更する登記のことを「所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）」と言います。
財産分与にもとづいて家の所有権移転登記を申請するときには、次のような書類が必要です。
元の名義人が用意する書類
・登記識別情報通知（登記済権利証）
・印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）
・固定資産評価証明書（登記申請する年度のもの）
新名義人が用意する書類
・住民票
双方が用意する書類
・協議離婚合意書もしくは財産分与契約書
・離婚後の戸籍謄本
これらの書類を用意し「登記申請書」を作成して法務局に提出すれば、家を自分名義に書き換えてもらうことができます。
登記名義が書き換わったら、家があなた名義になったことを証明する「登記識別情報」を渡されるので、大切に保管しましょう。
5-1.登記の手続きは司法書士に依頼するのが良い
所有権移転登記の手続きは、法務局で自分で申請することも可能です。しかし、不手際があれば、トラブルにもなりかねません。
そのため、登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼すると、司法書士報酬として5～7万円程度の費用がかかります。離婚協議書の作成などとまとめて依頼することも多いです。
6.家を自分名義にしたときにかかる税金
離婚時の財産分与や慰謝料によって家を自分名義にしたとき、税金がかかるのかも心配される方が多いです。
まず家を始めとする財産分与を行ったとき、財産をもらう側には基本的にかかるとされる税金がかかりません。
くわしく確認しておきましょう。
6-1.①贈与税
離婚時は、財産を譲り渡すときにかかる贈与税は、原則かかりません。
ただし、財産分与や慰謝料としては明らかに大きすぎて、その範囲を超えた「贈与」があったとみなされる場合には、超過分に対して贈与税が課税されるケースもまれにあるので注意が必要です。
また、贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合も贈与税の課税対象となります。
6-2.②不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物などを新たに取得したときにかかる税金のことで、離婚時には原則かかりません。
もともと夫婦が婚姻中に協力して積み上げた財産を分け合うだけなので、新たに取得したことにはならないからです。
なお、贈与税と同様、財産分与や慰謝料としては明らかに大きすぎた場合や贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合は課税対象となります。
贈与税や不動産取得税は、慰謝料として家をもらうケースでも同様にかかりません。
6-3.③登録免許税
必ずかかる税金としては、「登録免許税（とうろくめんきょぜい）」という税金がかかります。
前述した通り、自分の名義にするとき「所有権移転登記」が必要です。登記とは、その不動産の現在の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することで、この登記をする際に、登録免許税がかかります。
6-4.④譲渡所得税
加えて、家を財産分与すると、分与した側（相手側）には「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」という税金がかかる可能性があるので注意が必要です。
譲渡所得税とは、不動産を譲渡して利益が出たときにかかる税金です。財産分与の場合、財産分与した時点の時価を基準として、譲渡所得税が計算され、課税されます。
つまり、家を購入したときよりも財産分与時の家の価値が大きく上がっている場合には、分与した側に譲渡所得税がかかってしまうということです。
ただし、居住用の物件であれば「3,000万円までの譲渡所得控除」があるので、実際多くの方はかからないことが多いです。
7.住宅ローンが残っている場合は要注意！
住宅ローンが残っているケースで、家の名義変更したい場合は注意が必要です。
借入先の金融機関の了承を取らないで勝手に家の名義変更してしまうと、住宅ローンの契約違反になるおそれが高いからです。違反すると、残っている住宅ローンの一括払いを求められる可能性があります。
たとえば、離婚後、家と住宅ローンが夫名義になっている家に引き続き妻が住む場合、夫名義の住宅ローンを完済してからでないと、妻に家の名義を変更することができません。
夫名義の住宅ローンを完済するためには、妻が住宅ローンの借り換えなどをするしかありません。ただ、住宅ローンの借り換えをするには、妻に十分な収入がなければ審査に通ることができません。
詳しい方法については「住宅ローンや名義を移したい場合」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
借り換えができない場合は、夫のローンを完済するまでは、夫名義のままで我慢するしかないのです。
自分名義に変更できなければ住宅ローンの支払いはこれまで通り夫に請求されますので、夫がローンの支払い続けるのか、妻が夫に対して支払うのか話し合って決める必要があります。
夫がローンを滞納してしまうと最悪の場合、家を強制的に売却（競売：けいばい）されて、出ていかなければならないリスクがあるということを忘れてはいけません。
また、せっかく完済したのに名義変更に応じてくれないといったリスクを減らすためにも協議離婚合意書や財産分与契約書を「公正証書」にしておきましょう。
まとめ
離婚で家を自分名義にしたい場合や売却をしたい場合に、どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った不動産会社を選べます。
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