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離婚するので、もう家を売りたいのですが…どのようにすればいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚するときに、夫婦がそれまで居住していた「家」がいらなくなり「売りたい」と考えるのは、一般的によくあるケースです。
しかし住宅ローンの有無や残高によって財産分与の対象にならない場合もありますし、売却方法が異なりますので注意が必要です。
こちらでは、離婚時に家を売りたいときに、どのような対処方法があるのか見ていきます。
1.財産分与の対象となる不動産は
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。
そもそも財産分与の対象となるのは「夫婦の共有財産」です。共有財産とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産です。
結婚してから家（一戸建てやマンション）を購入し、住宅ローンを払っていたのならそれは共有財産になります。
名義がどちらか片方になっていても、婚姻中に手に入れた財産は財産分与の対象となります。たとえ夫の単独名義の家や夫婦共有で夫の持分が多い家であっても、夫婦で2分の1ずつにするのが財産分与の基本的なルールです。
ただし、夫婦で合意した場合は、これに限りません。詳しくは「離婚時の家は、財産分与によって必ず半分ずつになるの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
一方、共有財産ではない夫婦それぞれの「特有財産（とくゆうざいさん）」は対象外になります。特有財産とは、夫婦どちらか一方が独占的な権利を持っている財産のことです。
たとえば、両親からの相続や贈与を受けたことで得た財産、結婚する前から所有している財産です。
これらの特有財産は財産分与されないので、離婚後も元の持ち主がそのままの形で持ち続けることになります。
2.住宅ローンの状況で対応方法は異なる
離婚するとき、夫婦のどちらも家に住みたくない場合は、そのまま持っていても維持費や管理費用や税金がかかってしまうので、売るか賃貸に出す必要があります。
家の管理をするのが面倒ならば売却して、その代金を夫婦で財産分与する方が後腐れがないのでおすすめです。
離婚時に家を売りたい場合、住宅ローンの状況によって売却方法が異なります。状況別に次の3つのパターンにわかれます。
- 住宅ローンがない場合
- アンダーローンの場合
- オーバーローンの場合
それそれの場合ごとに見ていきましょう。
2-1.①住宅ローンがない場合
住宅ローンを借入した後に完済し、住宅ローンが残っていない場合、もしくは、はじめから住宅ローンを利用していない場合です。
住宅ローンがない場合は普通に売却すればいいので簡単です。売却方法については「不動産売却の流れをイラスト解説！初めて売るなら何から始めるべき？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
売却が完了したら、売却金額から諸経費を差し引いた残りの金額を、夫婦で分け合います。
なお売却にかかる諸経費については「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.②アンダーローンの場合
アンダーローンとは、住宅ローンの残債が家の価値（売却価格）を下回っている場合です。
つまり、家を売ると残っている住宅ローンを完済できる状態です。
この場合、通常通りに不動産屋会社に媒介契約（ばいかいけいやく：売却活動の依頼契約のこと）を締結して売り出し活動をおこない、家を売却します。
そして家を売った代金で、まず残っている住宅ローンを返します。アンダーローンであれば住宅ローンを完済してもまだお金が残るので、あまったお金を夫婦で分けることができます。
たとえば、住宅ローンの残債が700万円あったとして家が2,000万円で売れ、諸経費が100万円かかった場合、手元には1,200万円残ります。
この場合、夫婦が600万円ずつ取得して、財産分与することができます。
お家がいくら位で売れそうか知りたい場合はイクラ不動産にお問い合わせいただくと、相場価格を無料で知ることができます。
2-3.③オーバーローンの場合
オーバーローンとは、住宅ローンの残金が家の価値（売却価格）を上回っている場合です。
つまり、家を売っても住宅ローンを完済できないので、売却後、別にお金を用意して残ったローンを完済する必要があります。
この場合は手元に残るお金がないので、家は財産分与の対象外となってしまいます。
ただし、家の売却代金で住宅ローンを返済し、残った住宅ローンを現金で支払えるのであれば「アンダーローン」と同じ方法で売却しても問題ありません。
しかし、現金がない場合、住宅ローンが返済できなくなってしまうので、所有者であっても家を勝手に売却することはできません。
勝手に売ると、住宅ローンの契約違反になってローンの一括返済を求められる可能性もあります。
そこで、売り出す前に借入先の金融機関に相談し、金融機関や保証会社と協力して売却活動を進める必要があります。この方法を「任意売却（にんいばいきゃく）」と言います。
なお、離婚しても残ったローンは免除してもらえないので、離婚後も債務者（借りた人）が返済しなければなりません。数百万円などの大きなローンが残ったら、その後どうやって返済していくのか、金融機関と相談する必要があります。
この際、残ったローンの返済義務を負うのは、基本的には「ローンの名義人」です。ローン支払い義務については、必ずしも夫婦で半々にならないので注意しましょう。
夫婦が平等にローンを負担したい場合には、自分たちで話し合い、ローン負担しない側が負担する側にお金を渡すなどして解決する必要があります。
オーバーローンになるのかどうかはお家がいくら位で売れるかによります。
お家がいくら位で売れそうか知りたい場合はイクラ不動産にお問い合わせいただくと、無料＆秘密厳守で簡単に素早く相場価格を知ることができます。
まとめ
住宅ローンが残っている場合、まずはアンダーローンかオーバーローンか知る必要があります。また、住宅ローンが残っていない場合でも財産分与でいくらぐらい夫婦で分け合うことができるのかをまず確認しなければ、今後具体的にどうしていくのか話し合うことができません。
そのためにも不動産会社にお家を査定してもらう必要があります。と言うものの、いくらぐらいの価値があるのか知りたいだけの段階で、不動産会社に相談するのはハードルが高いですよね。
このような場合、「イクラ不動産」を使うと気軽に自分の家がいくらなのかすぐに教えてもらうことができます。また、ご夫婦の状況に応じた売却方法について、無料かつ秘密厳守で相談が可能です。
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