【離婚×不動産売却まとめ】離婚時の不動産の扱いについて基本から解説

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【離婚×不動産売却まとめ】離婚時の不動産の扱いについて基本から解説

この記事では、離婚をした時の不動産(一戸建て・マンション・土地)の売却と扱いについて、財産分与、ローン残債、名義問題などをまとめてわかりやすく解説します。

具体的に次のようなことがわかるので、離婚で家やマンションをどうすべきか知りたい人におすすめです。

【この記事で具体的にわかること】

  • 家やマンションは、名義や持ち分割合に関係なく離婚時の財産分与の対象に含まれる
  • 家やマンションの財産分与では、売却して代金を分けるか、所有者になる側が相手に家の価格の半額を渡すケースが多い
  • 離婚をしても住宅ローンの名義人や連帯保証人はそのまま残るので、必要に応じて変更しなければならない
  • 住宅ローンは負債になるので、財産分与の対象にははらない
  • 住宅ローンが残っている家を売りたい場合、売却代金でローンが完済できなければ補填するか任意売却することになる
  • 夫婦共有名義の家を売却するには、両者の同意が必要
  • 親の土地に家を建てていて離婚する場合、土地と家をまとめて売却した代金を親と子で分ける方法を取るケースが多い
この記事はこんな人におすすめ!
離婚で持ち家やマンションをどうすれば良いかわからない人
住宅ローンが残っている家やマンションがあるけれども離婚したい人
離婚しても今の家に住み続けられる方法を知りたい人

もくじ

1. 離婚で家やマンションはどうなる?どうすればいい?

3つのポイント

  1. 持ち家やマンションも離婚時の財産分与の対象となるため、原則として夫婦で半分ずつになる
  2. 結婚前に単独で購入した家やマンションは財産分与の対象にならない
  3. 結婚してから購入した家の名義が単独であっても財産分与の対象になる

離婚で持ち家やマンションをどうすれば良いのかを決める前に、現在の状況を把握する必要があります。

次のチェックリストで、まず何を確認しておくべきなのかをチェックしてみましょう。

【離婚で家を財産分与するときに確認したい10個のチェックポイント】
チェック項目 チェック
結婚してから夫婦で購入した家やマンションか、結婚前にどちらかが購入したものか
登記上の所有者(名義人)はだれか
単独名義か夫婦の共有名義か
住宅ローンは残っているか、完済しているか
住宅ローンの名義人はだれか(住宅ローンがある場合)
住宅ローンの連帯保証人は設定しているか
土地と建物の所有者(名義人)は同じか(戸建ての場合)
家やマンション以外に結婚してから得た財産(預貯金、株、車など)はあるか
住宅ローン以外の負債(借金など)はあるか
離婚後、どちらかが今の家に住み続ける予定があるか

これらの項目の確認は、今、住んでいる家やマンションを離婚によってどう扱うのか、どのように夫婦で分けるのかを決めるために不可欠です。

それぞれについては後ほど詳しく説明しますが、離婚を考えている場合は、登記簿謄本の写し(権利証)や住宅ローンの返済予定表などで、チェックリストの項目をあらかじめ調べておきましょう。

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1-1. 「財産分与」とは?家は対象になる?

まず、離婚の際に夫婦で所有している財産を分ける「財産分与」とはどのようなものかについて、わかりやすく説明します。

離婚によって夫婦が別れた場合、夫婦で婚姻中に協力して築いてきた財産は、夫婦それぞれで分け合うことになります。これが「財産分与」です。

財産分与は、大きく分けると次の3つの種類があります。

【財産分与の方法3種】

  • 清算的財産分与:
    夫婦が結婚してから共同で築いた財産を清算するもの
  • 扶養的財産分与:
    離婚で生活が苦しくなる(元)配偶者の扶養目的のもの
  • 慰謝料的財産分与:
    (元)配偶者に対する慰謝料としての意味を持つもの

このように、離婚で財産分与をする際には、慰謝料や養育費も含めて取り決めるケースも多いです。

しかし、基本的には夫婦が所有している財産は半分ずつ分けることになります。結婚後に購入した家やマンションといった不動産も、もちろん財産分与の対象です。

ただし、金銭や品物とは異なり、家やマンションを公平に分けることはむずかしく、そのためトラブルが発生しやすいと言えます。

結論から述べると、離婚をする際は、家やマンションを売却して、その代金を分けるのがおすすめの方法です。

離婚の財産分与については、「離婚の際、不動産を財産分与する方法についてわかりやすくまとめた」でも詳しく説明しているので、ぜひ読んでみて下さい。

1-2. 家の名義は財産分与に関係ない

家やマンションの名義が単独か夫婦共有名義かは、離婚の際の財産分与には関係ありません。家の名義人がどちらか一方だけであっても、財産分与の対象になります。

例えば、家の名義人が夫だから、妻は家について財産分与を受ける権利がないと考える人も多いです。しかし、結婚してから購入した家であれば、夫が名義人である家やマンションであっても、妻も家の分の財産分与を受けられます。

離婚時の不動産の名義人については、「離婚後の家は、夫婦「どっちのもの」になるの?名義は関係ある?」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

次のような、家やマンションといった不動産以外の財産も、婚姻中に形成されたものであれば、夫婦どちらか一方の名義や所有になっていたとしても、財産分与の対象です。

  • 株(有価証券)
  • 保険解約返戻金
  • 退職金   など

財産分与の対象になるかどうかの期間の判断は、基本的に別居する時点までと考えられています。

なぜなら、たとえ離婚をしていなくても、別居してから得た財産は、夫婦で協力して築いたとは言えないと考えられるからです。

次に、別居後に財産を得たケース以外で、家やマンションが財産分与の対象にならない場合について説明します。

1-3. 家やマンションが財産分与の対象にならない場合もある

離婚の際に、家やマンションが財産分与の対象にならないのは、次のような場合です。

  • 別居後に購入した場合
  • 結婚前にどちらかが購入して支払いが完了している場合
  • どちらかが相続や贈与で受け取ったものである場合

財産分与の対象となるのは、あくまでも婚姻中に夫婦で協力して築き上げた財産であることが前提です。

そのため、結婚前に購入した場合や、どちらかが相続などで受け取ったものである場合は、財産分与の対象になりません。

ただし、結婚前に購入した家やマンションであっても、結婚してからも住宅ローンを支払い続けているならば、その分については財産分与の対象となります。

住宅ローンを組む際の頭金も、結婚前にどちらかが出した場合や、結婚後であってもどちらかの親が出した場合は、その分は財産分与の対象にはなりません。

結婚前に購入した家の財産分与については、「離婚の際、結婚前に購入した家は財産分与の対象にならないのか?」で、頭金を結婚前に支払ったりどちらかの親に出してもらったりした場合については、「離婚の際、頭金を入れた家を財産分与する方法についてまとめた」で詳しく説明しています。ぜひ一読して参考にしてください。

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2.持ち家やマンションを財産分与する方法

3つのポイント

  1. 家を売って売却代金を夫婦で財産分与する方法がトラブルが少ないのでおすすめ
  2. どちらかの名義分を一方が買い取ることもできる
  3. どちらかが住み続ける場合は名義変更することになるが、住宅ローンが残っている場合は金融機関の承諾が必要

結婚後に購入した家やマンションであれば、名義人がどちらかであるにかかわらず、財産分与の対象になることがわかりました。

ここでは、離婚による財産分与で、家やマンションを分れる具体的な方法を詳しく説明します。

2-1. 家を売却して売却代金を分ける

離婚の際に、家やマンションを財産分与する方法としておすすめなのが、売却した代金を夫婦で分ける方法です。

家やマンションの売却代金を財産分与するメリットやデメリットには、次のようなものがあります。

【家を売却して売却代金を財産分与するメリット・デメリット】
メリット ・正確に金額を2等分できる
・あとからトラブルになりにくい
デメリット ・売却に時間がかかる場合がある
・住宅ローンの残額が多いと売れない場合がある

住んでいた家やマンションを売却した代金を夫婦で分けるこの方法は、手っ取り早く正確に分けることができ、また対象となる不動産を手放すことになるため、後腐れがありません。

ただし、住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。売却した代金で住宅ローンを完済できない状況だと、そもそも財産分与の対象になりません。

住宅ローンが残っている家やマンションを財産分与する方法については、次の項目「3. 住宅ローンが残っている家やマンションがある場合」や「「離婚するから家を売りたい!」その対処方法」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

2-2. 相手の名義分を買い取る

離婚で家やマンションを財産分与するには、相手の名義分を買い取って清算するという方法もあります。ここで言う「名義分」とは、登記上の名義人や共有名義であるかどうかではなく、財産分与として分けた権利分のことです。

例えば、家の価値が2,000万円の場合、相手の名義分となる半額の1,000万円を支払って、家の名義を全部自分のものにする方法になります。

相手の名義分を買い取って財産分与するメリットとデメリットは、次のとおりです。

【相手の名義分を買い取って財産分与するメリット・デメリット】
メリット ・どちらかが今までの家に住み続けられる
・売却の手間や時間がかからない
デメリット ・両者とも家が欲しい場合はトラブルになる
・家の価値を正確に調べないと損得が発生する

この方法は、夫婦のどちらかが今の家やマンションに住み続けたい場合や、子供を引き取った側が引っ越しをしたくない場合などに適しています。

しかし、住宅ローンが残っている場合は、金融機関の承諾を得ずに勝手に名義人を変更することはできません。また、それぞれの名義分がいくらになるのかを計算するために、家の価値を正しく評価することが重要となります。

離婚で家やマンションを財産分与する場合は、売却して売却代金を分けるのがおすすめです。しかし、通常の売却とは異なり、相手とのやり取りが必要であったり売却期限が決まっていたりするため、売却しにくいことが多いのも事実です。

離婚による不動産の売却をスムーズに進めたいのであれば、ぜひイクラ不動産をご利用ください。離婚による家やマンションの売却に強い不動産会社を選んで売却を依頼することができます。

さらに、離婚で家をどうすれば良いかわからない場合や売却中に不安なことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフ無料で相談してアドバイスをもらうことも可能です。

不動産会社に売却を依頼する前に、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使って、無料で簡単に手早く相場価格を調べることもできます。

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3.財産分与する家やマンションに住宅ローンが残っている場合

3つのポイント

  • 住宅ローンそのものは負債なので、財産分与の対象にはならない
  • オーバーローンかアンダーローンかで扱いが異なり、アンダーローンの場合は財産分与の対象になるがオーバーローンの場合は財産分与の対象にならない
  • 住宅ローンがある場合、ローンや家の名義人変更には金融機関の承諾が必要

離婚時の財産分与の対象となる家やマンションに住宅ローンが残っている場合、ローンの状況や残債によって、財産分与でどのような方法が取れるかが変わってきます

そのため、まず現在の住宅ローンの状況を把握しなければなりません。

ここでは、離婚をする際に住宅ローンが残っている家やマンションがある場合、どのように財産分与を進めていくのかについて、わかりやすく説明します。

3-1. 住宅ローンが残っている場合にやるべきこと

離婚の際に、住宅ローンが残っている家やマンションがある場合にやるべきことは、次の通りです。

  1. 住宅ローンの残額を調べる
  2. 住宅ローンの名義人と連帯保証人を設定しているかどうかを調べる
  3. 家やマンションの資産価値(相場額)を調べる

それぞれについて、どのようにすれば良いかを確認していきましょう。

3-1-1. 住宅ローンの残額を調べる

住宅ローンの残債は、次のようなものや場所で確認できます。

  • 金融機関から郵送される返済予定表や残高証明書
  • 金融機関のウェブサイト
  • 金融機関の窓口

返済予定表は、住宅ローンをいつどのタイミングで返済していくかを記した書類です。

変動金利で契約した場合だと、最初の5年分が一括で、固定金利で契約した場合は、最終返済分まで一括で郵送されてきます。

残高証明書とは、住宅ローン控除を受けるために必要となる、住宅ローンの残高がどれくらいかを証明する書類です。年末に郵送で届きます。

これらの書類が見つからない場合は、金融機関のウェブサイトや窓口でも確認可能です。どこで確認できるかわからない場合は、住宅ローンを設定している金融機関に問い合わせてみましょう。

3-1-2. 住宅ローンの名義人と連帯保証人の設定を調べる

住宅ローンの残高を調べるのと同時に、ローンの名義人がだれになっているのか、連帯保証人の設定をしているのかも調べておきます。

一般的に、住宅ローンの名義人とローンを組んで購入した家やマンションの名義人とは同じことが多いです。しかし、不動産の名義人とローンの名義人とは別物であるため、異なっている場合もあります。

また、連帯人保証人を立てているかどうかも確認が必要です。

近年では住宅ローン保証を利用することが増えているため、連帯保証人の設定しているケースはほとんどありません。

しかし、もし妻が夫のローンの連帯保証人になっていると、離婚をしても連帯保証人であり続けるため、万が一、夫がローンの支払いを滞納すると、妻に支払い請求が来ることになります。実家の親が連帯保証人になっている場合も同様です。

何らかの事情で知らないうちに連帯保証人になっていたり、連帯保証人になっていることを忘れていたりすることもあります。住宅ローンの残高を調べる際に、あわせて確認しておくようにしましょう。

3-1-3. 家やマンションの資産価値(相場額)を調べる

住宅ローンについて確認したら、家やマンションにどれくらいの資産価値があるのか、現在の相場価格を調べます。

特に、ローンが残っている家やマンションを売るのであれば、売却額でローンを完済できるかを確認するために必要です。

売却する場合は、複数の不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。そして、査定額だけでなく、売却実績や集客力、担当者の対応なども不動産選びのポイントとして比較しておくようにしましょう。

不動産会社の査定方法には、机上査定と訪問査定の2つがあります。それぞれのメリット、デメリットは、次のとおりです。

【机上査定と訪問査定のメリットとデメリット】
机上査定 ・物件情報だけで査定してもらえる
・査定に立ち会う必要がない
・正確な査定価格がわからない
・眺望や周辺環境など個別要因が考慮されない
訪問査定 ・相場価格に近い査定価格が正確にわかる
・建物の状態や周辺環境など個別要因も加味される
・査定時に立ち会う必要がある
・住みながらの売却だとプライベートな場所もチェックされる

机上査定とは、物件の情報だけで査定価格を概算で出す方法です。

一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が現地調査をして、建物の状態や周辺環境などもチェックします。

机上査定でもおおよその査定額を知ることができますが、正確な査定額を知るには複数の不動産会社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

さらに、査定を依頼した不動産会社の中から売却依頼先を決めるのであれば、査定額の高さだけでなく、査定の根拠を示したうえで、熱心に売却してくれる売却実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。

売却する予定がない場合は、不動産会社ではなく、不動産鑑定士に依頼することもできます。費用はかかりますが、正確な資産価値の証明として裁判所に提出するような場合は、不動産鑑定士に出してもらう資産価値の証明書が必要です。

3−2.離婚で住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合

住宅ローンそのものは、負債なので財産分与の対象にはなりません。

しかし、住宅ローンがいくら残っているかなどの現状と、家やマンションの資産価値(=いくらぐらいで売れそうか)によって、家やマンションが財産分与の対象になる場合とならない場合があります。

家やマンションの売却額でローンが完済できる場合が、売却額よりもローンの残額の方が「下回っている」という意味の「アンダーローン」です。アンダーローンの家やマンションは、財産分与の対象になります。

そして、売却額でローンが完済できない場合が、売却額よりもローンの残額の方が「上回っている」という意味の「オーバーローン」になります。オーバーローンの家家マンションは、財産分与の対象にならにことが多いです。

アンダーローン:売却額>住宅ローンの残額
オーバーローン:売却額<住宅ローンの残額

アンダーローンとオーバーローン、それぞれの場合について詳しくみてみましょう。

3-2-1. 売却額でローンが返済できるアンダーローンの場合

アンダーローンの場合、つまり、住宅ローンの残額が家の資産価値(=売却額)よりも下回っていて、売却額でローンの完済が可能な場合は、住宅ローンが残っている家でも財産分与の対象となります。

例えば、住宅ローンが1,000万円残っている家で査定額(家の資産価値)が3,000万円の場合だと、家における財産分与の計算式は、次のとおりです。

(3,000万円(査定額)−1,000万円(ローンの残額))÷2=1,000万円

この場合、夫婦それぞれが、家についての財産分与を1,000万円ずつ受けることになります。

よって、どちらかが離婚後に家の名義をもらって住み続けるのであれば、もう一方に名義分としての1,000万円の支払いが必要です。

また、アンダーローンの状態であれば、家やマンションを売却してから、売却代金を夫婦で分けることもできます。

一般的な売却方法は、仲介買取の2つです。それぞれのメリットとデメリットは、次の表のようになります。

【仲介と買取の違い】
売却価格 相場価格に近い額で売却できる可能性が高い 仲介よりも安くなることが多い(相場価格の7割程度)
売る相手 一般消費者(個人) 不動産会社や買取業者
売却にかかる期間 売却完了まで時間がかかる(数ヵ月〜) 条件が合えば売却完了まで数日〜1週間程度
売却費用 仲介手数料がかかる 仲介手数料がかからない

通常、相場価格は仲介で売却することを想定して算出された額です。

買取を利用するとすぐに現金化できますが、仲介で売却した場合よりも売却額が3割程度安くなってしまうため、買取額では住宅ローンを完済できないことも起こり得ます。

買取でローンを返済する可能性がある場合は、買取額でもローンが完済できるかどうかを確認しておくことが大切です。

仲介や買取で売却する流れについては、「家の売り方は4種類!売却理由や状況に合った売却方法の選び方を解説」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

3-2-2. 売却額でローンが返済できないオーバーローンの場合

住宅ローンの残高が家やマンションの資産価値(査定額)を上回っているオーバーローンの場合だと、家を売却してもローンを完済することができません。

家の資産価値で住宅ローンの残高が相殺できずマイナスになる場合は、家は負の財産となります。

負の財産は離婚の際の財産分与の対象ではないため、オーバーローンの家は財産分与の対象になりません。

残っている住宅ローンは、ローンの名義人が引き続き支払っていくことになります。その際に、家やマンションの名義人をどちらかにまとめたり変更したりすることは不可能ではありません。

しかし、次で説明するように、住宅ローンが残っている家やマンションには抵当権設定されているため、名義人の変更には金融機関の承諾が必要です。

また、オーバーローンの家やマンションを売却するのであれば、売却額で足りない分をほかから補填して、ローンを完済しなければなりません。

なぜなら、住宅ローンを組んで購入した家やマンションには抵当権が設定されているため、ローンを完済して抵当権を外さないと売却できないからです。

預貯金やほかの借り入れを使うなどしてローンが完済できないにもかかわらず、ローンが残っている家やマンションを売却したい場合は、金融機関に相談をして任意売却(※)という方法が取れる場合もあります。

【※任意売却とは】

  • 任意売却:住宅ローンを組んだ金融機関から承諾を得て、ローンが残っていても抵当権を外してもらって売却する方法。残ったローンの分は、債務として引き続き支払い続けることになる。

住宅ローンが残っていてオーバーローンの家やマンションを売却する方法については、「オーバーローンの家やマンションは売却できる!調べる方法と5つの対処法を解説」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

住宅ローンが残っている家やマンションの売却は、離婚の際でなくても大変です。特に、オーバーローンの家を任意売却したいと思っても、どの不動産会社でも取り扱っているわけではありません。

離婚で、住宅ローンが残っていても売却してくれる不動産会社を探したい場合に便利なのが、イクラ不動産です。

イクラ不動産では、登録しているすべての不動産会社にこれまでの売却実績を登録してもらっています。そのため、売却したい地域で売却実績が豊富な、本当に売却力のある不動産会社を選ぶことができるのです。

また、離婚による売却や任意売却が得意な不動産会社もわかります。

売却の際にわからないことや不安なことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフに中立な立場からアドバイスをもらうことも可能です。

イクラ不動産では、これらのサービスがすべて無料でご利用できます。売却力のある信頼できる不動産会社を選ぶなら、イクラ不動産をぜひ使ってみてください。

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3-3. 住宅ローンや家の名義人変更は金融機関の承諾が必要

住宅ローンが残っている家やマンションの名義人は、ローンを設定している金融機関の承諾なしに名義人を変更することはできません。ローンの名義人や連帯保証人の変更も同様です。

なぜなら、住宅ローンを組んで購入した家やマンションには、ローンの担保としての抵当権が設定されているからです。担保の名義人を変更してしまうと、万が一、ローンの返済が滞納した場合、強制的に売却してお金を回収することができなくなってしまいます。

よって、住宅ローンが残っている家やマンションの名義人を変更する場合は、まず金融機関に相談して承諾を得なければなりません。そして、家やマンションの名義人変更に合わせてローンの名義人を変更したり、新しいローンに借り換えたりするといった対処が必要です。

さらに、ローンの名義人が夫で妻が連帯保証人になっているような場合、離婚をしても妻の連帯保証人としての責任は続きます。

夫に十分な資力があったりローン保証で賄えたりすれば連帯保証人を外せますが、そうでない場合は、金融機関に相談したうえで、代わりの人を連帯保証人として立てるなどの対処をしなければなりません。

離婚で妻が連帯保証人から外れる方法については「離婚で住宅ローンの連帯保証人から外れる3つの方法をまとめた」で、離婚による住宅ローンの名義変更については「離婚の際に住宅ローンの名義を変更する方法を解説!」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

3-4.住宅ローンの名義人以外が住む場合

住宅ローンの名義人自身が住み続ける場合は特に問題はありませんが、ローンの名義人と住み続ける人が違う場合は注意が必要です。

原則として住宅ローンは、ローンの名義人がその家に住むことが前提となっています。また、ローンの返済が滞って家が差し押さえになった場合、実害を被って退去を迫られるのは家に住んでいる人です。

住宅ローンの名義人と住み続ける人とが違う場合、先に述べたようにローンの名義人を変更しなければなりません。例えば、ローンの名義人である夫が家を出て、家に妻と子供が住み続けるような場合です。

しかし、家に残る人がローンの名義人になれるほどの資力がない場合、リースバックを利用するという選択肢もあります。

リースバックとは、リースバック業者や不動産会社に家を売り、そのまま賃貸として住み続けられるという売却方法です。

家を売却した代金でローンを返済してから賃貸にすれば、ローンの名義人であるかどうか関係なく、今の家に住み続けることができます。

リースバックの仕組みや利用の流れについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる!利用方法や注意点を詳しく解説」でわかりすく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

4. 離婚の際に共有名義の家がある場合

3つのポイント

  • 夫婦共有名義の場合、売却するには夫婦両方の同意が必要となる
  • 自分の持分だけを売ることもできるが、売りにくく安くなるのでおすすめではない
  • 家の持分割合が半々でなくても、財産分与は半分ずつが基本となる

結婚してから、夫婦の共有名義で家やマンションを購入しているケースも多いでしょう。

ここでは、共有名義の家やマンションを離婚でどのようにすれば良いかをわかりやすく説明します。

4-1. 共有名義の家の売却は、名義人全員の同意が必要

夫婦共有名義の家やマンションを売却する場合は、どのような場合であっても両者の同意が必要です。万が一、別居をした相手と連絡が取れず、同意が得られなければ売却できません。

夫婦に限らず、共有名義の家やマンション、土地といった不動産を売却する際には、名義人全員の同意が必要である旨を念頭に置いておく必要があります。

相手と連絡が取れなくなる恐れがある場合は、あらかじめ売却の権限を委任した代理人を立てておくなどの対策をしておくと良いでしょう。

夫婦で家やマンションを共有している際の解消方法については、「離婚時、夫婦共有名義の家はどうやって財産分与するのかまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

4-2. 共有名義の持分だけ売却することもできる

共有名義になっている自分の持分だけを第三者に売却することも可能です。

例えば、何らかの事情で共有名義の家やマンションを売却できず、夫婦共有名義のまま離婚して、それから自分の持分をほかの人に売ることもできます。

しかし、すべてを自分の思い通りにできないような共有名義の家やマンションを購入しようという人はほとんどいません。そのため、あまり現実的な方法であるとは言えず、また、売却額も非常に安くなってしまいます。

可能性として考えられるのは、相手側の親族や関係者に売却するケースです。また、財産分与としてではなく、離婚をしてから相手に買い取ってもらうことも選択肢としてあります。

共有名義の不動産の売却については、「共有名義の不動産を売却する方法についてわかりやすく解説!」や「離婚するとき、家の「共有持分」だけを売却することは可能か?」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

4-3. 共有名義の持分は財産分与の割合に関係ない

共有名義の家やマンションを財産分与する場合、共有名義の持分割合が財産分与の割合になるわけではない点に注意が必要です。

例えば、共有持分の割合が夫が7割、妻が3割だったとしても、財産分与の割合は基本的に半分ずつ、夫婦それぞれが5割ずつになります。

これは、名義人がどちらかだけの家やマンション、つまり、持分割合が10対0であっても、財産分与される対象になるのと同じです。

共有名義の持分は、財産分与の割合と関係がないということを押さえておきましょう。

離婚の際の家の名義については、「離婚後の家は、夫婦「どっちのもの」になるの?名義は関係ある?」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

5. こんな時はどうする?離婚の際の家に関するQ&A

3つのポイント

  • 仕事をしていない専業主婦であっても、財産分与は基本半分ずつになる
  • 離婚後、夫名義に家に妻が住み続けることもできるが、トラブルが生じないように注意が必要
  • 親の土地に建てた家を財産分与する場合は、土地と建物との評価額を正しく出すことが重要

離婚をする際に、家やマンションをどうするかといった状況は千差万別です。そのため、自分の場合はどうなるのだろうと、疑問や不安を抱いている人も多いでしょう。

ここでは、離婚の際の家に関する疑問点をQ&A方式で回答しながら説明していきます。さまざまな状況における不安や疑問点を1つずつ解消していきましょう。

5-1. 専業主婦でも家の財産分与は受けられる?

外に働きに出ていない専業主婦であっても、離婚時の財産分与を原則として半分受けることができます。

なぜなら、結婚後の財産は夫婦共同で成されたものであり、外で仕事をしている人だけでなく、家のことを受け持っている人の協力もあったためと見なされるからです。

ただし、財産形成において、どちらかの突出した能力や技術によって得られた部分が大きいと判断された場合は、その寄与率に応じて財産分与の割合が変わることもあります。

専業主婦の持分については、「専業主婦が離婚するとき、家を全部もらうことはできるの?」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

5-2. 慰謝料や養育費の代わりに家をもらうことはできる?

離婚の際の慰謝料や養育費の代わりとして、財産分与で家をもらうことも可能です。その場合、扶養的財産分与や慰謝料的財産分与の形を取ることになります。

離婚競技の際に話し合って取り決めをし、家の評価額に応じて慰謝料や養育費として清算するのが一般的な方法です。

取り決め通りに支払いが行われない心配がある場合は、公正証書を作成しておくと良いでしょう。

5-3. 離婚後、夫名義の家に妻が住み続けることはできる?

財産分与をする、しないにかかわらず、離婚をしてから夫が名義人になっている家やマンションに、名義人でない妻が住み続けることは可能です。

ただし、その家やマンションに夫名義の住宅ローンが残っている場合は、まず金融機関に相談をして承諾を得なければなりません。

また、夫がローンの返済を滞納すると、金融機関から差し押さえられて競売にかけられ、強制退去させられる恐れがある点にも注意が必要です。

やっかいなことに、住んでいる妻には、滞納、競売、強制退去という一連の出来事を知らされないことが多いため、ある日突然、出ていかなければならないケースもあり得るのです。また、夫が勝手に売却してしまう可能性もあります。

このような理由から、名義人を夫にしたまま妻が住み続けることは、あまりおすすめだとは言えません。どうしても夫を出ていかせて妻が住み続けるのであれば、賃貸借契約を結ぶなどいざという場合に備えて対策を立てておくことが大切です。

5-4. 親の土地に家を建てていて離婚する場合は?

親の土地に子が家を建てている場合、土地と家との名義人が異なります。このような場合は、親から土地を無償で利用させてもらっている状況になるため、親と子の間に「使用貸借契約」が成立している状態です。

土地の持ち主と家の持ち主とが実の親子であれば問題は生じにくいですが、離婚により親子関係がなくなる場合は、次のいずれかの方法を取ることになります。

  1. 土地の持ち主である親に家を買い取ってもらう
  2. 家の持ち主である子に土地を買い取ってもらう
  3. 借地契約を締結し、家の持ち主である子が土地の持ち主である親に借地料を払うようにする
  4. 親の土地に借地権を設定し、借地権付きの家として家だけを第三者に売却する
  5. 土地と家をまとめて売却し、代金を土地と家の資産価値の割合に応じて親と子で分ける

どちらかに資力があれば1や2の方法を取ることが可能ですが、そうでない場合は、ほかの方法を取らざるを得ません。

しかし、3や4の方法だと、土地の持ち主である親が、借地権が設定された土地を自由に使えなくなるため不利になります。

そのため、親の土地に家を建てていて離婚する場合は、家と土地を一緒に売却して、売却額を割合に応じて分ける5の方法がおすすめです。ただし、土地と家、それぞれの評価額を正しく出すことが重要となります。

5-5. 離婚で夫に勝手に家を売却されないようにするには?

家やマンションといった不動産は、名義人の一存で売却することが可能です。そのため、離婚することになった際に、名義人が夫単独の場合、家を勝手に売却する恐れもあります。

家を売却した代金を離婚するまでに使われてしまうと、財産分与の対象になりません。

家やマンションの名義が夫だけの場合、勝手に売却されないようにする方法として、次のようなものがあります。

  1. 登記識別情報(権利証)を預かっておく
  2. 「家を勝手に売却しない」という約束をして書面化し
  3. 勝手に売り出されていないか監視する
  4. 裁判所に仮差押の申立て行う

簡単なのは、登記識別情報(権利証)を預かっておくことです。不動産は、登記識別情報(権利証)がなければ売却することができません。

仮差押する方法について詳しくは「離婚の財産分与を確保するための「仮差押」とはなにか」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

  • 家やマンションは離婚時の財産分与の対象に含まれる
  • 財産分与は原則として半分ずつとなり、家の名義人や共有持分の割合は関係ない。専業主婦や家の名義人でなくても受け取ることができる
  • 財産分与には、次の3つの種類がある
    ・清算的財産分与:夫婦が結婚してから共同で築いた財産を清算するもの
    ・扶養的財産分与:離婚で生活が苦しくなる(元)配偶者の扶養目的のもの
    ・慰謝料的財産分与:(元)配偶者に対する慰謝料としての意味を持つもの
  • 家やマンションを財産分与する場合、売却して代金を分けるか、どちらかが所有者となり価格の半額を相手に渡すかを選ぶケースが多い
  • 住宅ローンそのものは負の財産になるため、財産分与の対象にならない
  • 離婚時に住宅ローンが残っている家やマンションがある場合、次のような点に注意する
    ・離婚をしても住宅ローンの返済義務自体は何の影響も受けないので、必要に応じてローンの名義人や連帯保証人の変更をしなければならない
    ・住宅ローンが残っている家を売りたい場合、アンダーローンならそのまま売却できるが、オーバーローンなら預貯金やほかからの借り入れで補填してローンを完済するか任意売却することになる
  • 夫婦共有名義の家を売却するには、両者の同意が必要。片方の持ち分のみの売却も可能だが、あまり現実的ではない
  • 親の土地に家を建てている場合、土地と家をまとめて売却し、売却代金を土地と家の資産価値の割合に応じて親と子で分ける方法を取るケースが多い

結婚してから購入した家やマンションは、離婚による財産分与の対象です。財産分与では、夫婦で築いた財産を原則として半分ずつにすることになります。

財産分与の割合は、名義人や共有持分の割合には関係ありません。そのため、家の名義が夫単独であったり妻が専業主婦であったりしても、財産分与は2分の1ずつになります。

しかし、家やマンションのような不動産の場合、半分にすることがむずかしいため、売却して売却代金を分けるのがおすすめです。

ただし、住宅ローンが残っている家やマンションの場合は注意が必要です。ローンの残額が売却できる額よりも上回る「オーバーローン」だと、ローン完済に足りない額を補填しない限り売却できません。

住宅ローンが残っている状態であっても、どうしても売却しないといけない時は、金融機関に相談して任意売却できる場合もあります。

ほかにも、離婚後も今の家に住み続けたい場合や相手の親の土地に家を建てている場合など、離婚による持ち家やマンションの問題は多種多様です。そのような問題に対応できる不動産会社を選んで売却を依頼したい場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

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