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売却中の家の媒介契約期間がもうすぐ終わるのですが一向に売れません…
どうすればいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
不動産会社と媒介契約を締結しても、必ず家が売れるわけではありません。
媒介契約期間中に家が売れなかった場合、契約を更新するのか他社に乗り換えるのかの二択となりますが、なぜ売れなかったのか原因を追及することも重要です。
こちらでは、媒介契約中に家が売れなかったときどうすべきなのか、わかりやすく説明します。
もくじ
1.媒介契約中に売れなかった場合の選択肢
媒介契約中に家が売れなかった場合には、次の2つの選択肢があります。
- 媒介契約の期間満了時に更新して、引き続き同じ不動産会社に任せる
- 期間満了後、もしくは途中で契約を解除して他社に乗り換える
どちらを選ぶにしても、いろいろと不安やわからないことが出てくることでしょう。
ここでは、媒介契約中に売れなかった場合の選択肢や疑問点について説明します。
1-1.売れない限り仲介手数料は発生しない
まず気になる費用ですが、媒介契約を締結しても、物件が売れない限り不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払う成功報酬だからです。
媒介契約期間中はもちろん、結果として他社に乗り換える場合にも、成約に至らなかった不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料について詳しく知りたい方は「家を売るときの仲介手数料はいくら？高い？なぜかかるの？」をご覧ください。
1-2.期間満了後は更新か他社へ乗り換え
媒介契約は、3ヵ月を上限とした期間が定められています。厳密にいえば、法律上の定めが無いのは一般媒介だけです。
しかし、一般媒介においても、行政指導によって3ヵ月を上限に契約期間を定めることを奨励されているため、多くの不動産会社が契約期間を3ヵ月までとしているはずです。
いずれの媒介契約でも継続して売却活動するのなら、期間満了時に同社で更新するか、他社に乗り換えるかの二択となります。
1-3.契約期間中に途中解除することも可能
媒介契約の期間中であっても、途中解除することは可能です。
ただし専任媒介契約、専属専任媒介契約で売主の都合による解除の場合、不動産会社はそれまでにかかった広告活動費の実費を請求する権利を有します。
といっても必ず請求されるわけではなく、むしろ請求されるケースは少ないです。ただ、そのような可能性があることは認識しておきましょう。
媒介契約解除時の費用について詳しく知りたい方は「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法教えます！」をご覧ください。
1-4.一般媒介契約は縛りが少ない契約
一般媒介契約においては複数社と媒介契約しても問題ないので、契約期間中に他社と媒介契約を交わすことも可能です。
ただし、その場合は、他社と締結する媒介契約も一般媒介契約に限られます。それは、専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみとしか契約することができないと決められているからです。
2.家が売れない理由を考える
前述したように媒介契約中に家が売れなかった場合は、契約を更新するか他社と契約し直すかの二択となります。
どちらを選択するかの判断基準として、なぜ売れなかったのか考えてみましょう。
2-1.価格が高すぎる
まず考えられるのは、価格が高すぎたケースです。相場価格から1割以上高い価格で売り出している場合には、やはり相場価格に近付ける必要があるといえるでしょう。
ただし、そもそも不動産会社が提示した「相場価格」に誤りがあることも考えられます。そのため、売れないときには「相場価格」を疑うこともしてみましょう。
この場合の解決策は、再査定です。媒介契約の解除、もしくは期間満了時に、複数社に改めて査定してもらうのが効果的です。
「イクラ不動産」でも相場価格を知ることができます。
もちろん、今お願いしている不動産屋さんに知られることはありません。
2-2.不動産会社に問題がある
一方、売れない原因が不動産会社の場合もあります。
不動産会社は、媒介契約を締結したからには、少しでも早く、高く売却するための努力をしなければなりません。これは、媒介契約約款にも記されていることです。
しかし「努力」に明確な基準はないため、不動産会社の中には、怠けたり、そもそも力不足であったりすることがあります。
また「囲い込み」などの不正行為をおこなう悪徳業者であれば、いくら価格を変えても成約にいたる可能性は低いままです。
囲い込みとは？
囲い込みとは、物件情報を他社に開示しないことで、自社内での成約を目指す行為です。自社内で売主・買主を見つけること（両手仲介・両手取引）ができれば、不動産会社が手にする仲介手数料の額は2倍になります。
囲い込みは売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口です。
これは、買主の取引を制限するものであることに加え、売主の販売機会損失となります。
不動産会社の怠慢や不正、力不足を見極めるのは非常にむずかしいですが、以下のような状況にあればその可能性は高いと言えるでしょう。
- インターネット（自社HPやSUUMOなどのポータルサイトなど）に一切、自分の物件が掲載されていない
- 不動産会社の担当者がほとんど訪ねてこず、定期連絡や電話口の対応がいい加減
- 査定時、複数社に査定依頼しておらず、相場価格を把握せずに言われるがまま価格を設定した
などと言う不動産会社には注意が必要です。このような場合には、不動産会社を乗り換えることが一番です。
家が売れない原因や対処法については「家を売却し始めたけど全然売れない！2つの理由と解決方法をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
媒介契約期間中に家が売れなかった場合、契約を更新しようか不動産会社を変更しようか迷う方も多いでしょう。
不動産会社の売却活動に不満や不安があるなら、思い切ってほかの不動産会社に乗り換えるのも一つの手です。
売却中のお家がなかなか売れなくて困っている方や、不動産会社を乗り換えたいけれど、どうしたら良いのかわからないという方は、無料＆秘密厳守の「イクラ不動産」をぜひご利用ください。
イクラ独自の価格シミュレーターを使えば、簡単に素早く相場価格を調べることができます。
さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができるだけでなく、不動産会社の変更や売却についてわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるため、安心して売却を進めることが可能です。
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